第1篇：商业街调研报告
主题商业街调研报告 调研时间：
2017年2月4日
一． 调研地点：
海门购物文化广场、大悦城五号车库、大悦城骑鹅公社等3个主题街区。
海门购物广场调研小结：
建筑基本形态：市场类、沿街商铺。 街区基本造型：属于传统一字型排列街区
街区简介：街区全长为100米，横跨米。，顶高米左右，整体装修风格为绿色花纹底简欧风格。
1.型与形，包括建筑基本形态，街区基本造型，街区动线设计，动线基本长度与宽度，动线节点位置的选取特点，如何氛围营造，店铺基本面积及进深，店铺房型主要类型，天地墙的选材与布置，街区的大致面积。
2.街区主题，经营什么业态，相邻及相近商铺经营的关联性，街区业态分布的基本比例，业态与主题的关联特点，租金概况。、
5号车库：
全国首个以手作艺术为基调的室内街区
以西方车库文化为积淀，以台湾诚品书店、方所书店为参照模板，目标客群直指25-35岁都市新贵。
业态组合：整个车库内部为“H”型挑空布局，车库分为上下两层（1F：书店+设计师零售+手作工坊；2F：书店+餐饮）；5500平方米错层空间；5000米慢速情怀街；1家情怀书店；1家花店；6间设计师工作室；6家精致下午茶；13间手工作坊。其中，80%品牌首次进驻天津；27家店铺全部首次在购物中心亮相。 进驻品牌：川上陶艺、玲珑窑、山间集、西厢、米有沙拉、纯粹咖啡、今日阅读、花也、大声音乐、梵谷、、又见梵高、弄汤、离弦、全爱工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、、野人牧坊、治音师、RE调香室、流FLUX、mi me、best+deert、归拙小筑，80%品牌首进天津。
街区特色：一层广场区域设计为梯田造型，供路人落座沉思。
充分利用通道，将其打造成为“车库美术馆”，用来迎接未来丰富多彩的个性艺术展览。
第2篇：_商业街调研报告
商业街调研报告
调研目的：通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解长安曲江航天商业街商业现状及外部空间的设计要点如群体布置、外部空间环境、城市景观和组织等。调研时间：2011年11月调研地点：回坊街、德福巷、骡马市、不夜城、书院门、西大街、雁塔西路、北长安街。资料整理： 商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。【解释】商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。【商业街的分类】 按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 宏观上讲，不夜城、西大街都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成；微观上讲，常见的商业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街，起步早的，大多数目前已经取得了成功。目前，也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除非像北京王府井大街，它经过长期的发展，已经成为中国人普遍了解、认同的商业概念，其成功才可以实现。 按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。另外也可以按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。【商业街的特点】〖规模特点〗商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。〖规划设计特点〗
沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。〖名称特点〗
专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如德福巷酒吧一条街，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。【商业街形象设计】
商业街的建设是现代城市的形象工程。北京的王府井商业街、上海的南京路商业街、天津的和平路商业街、武汉的江汉路商业街等等，既是消费者的购物中心，又是作为特大中心城市的标志性地段来设计的。〖环境优美设计〗
购物环境既是吸引消费者主要因素，又是商业素质的组成部分。环境美包括区域环境美、街道环境美、店堂环境美等方面，也包括自然生态美、人造景观美以及传统美与现代美等方面。比如，商业街的雕塑、喷泉、草地、花坛等等。
【商业街功能设计】商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程刚刚起步，商业街功能的设计应该突出如下方面：〖集散功能〗集散功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。特大城市的商业街，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。其中，北京王府井商业街、上海南京路商业街、武汉的汉正街商业街，都已经具备了这个功能。〖管理功能〗管理功能是指商业街通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在世界一些特大城市，著名的商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。比如上海陆家嘴商业街就成为一批全国大公司、大企业集团总部以及跨国公司总部或地区总部的汇集地，通过企业的指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。〖服务功能〗服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特大城市的商业街既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务。〖创新功能〗创新功能主要指商业街的制度创新的能力。商业街是推动城市经济发展的重要力量，必然聚集了众多的有创新能力的企业，不断推出新的企业形式、新的经营管理体制。同时，城市管理体制也不断创新，使城市充满生机和活力，并以创新产生的示范效应和带动作用，促进周围地区及全国的经济发展。创新功能是商业街发展的动力，如果丧失这一功能，城市必然会走向衰落。 【商业街发展模式设计】 〖综合商业街模式〗现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。〖特色商业街模式〗适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。１９９９年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街包括南京路 四城为中心的都市商业新格局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化商品价格相对低廉的四川路，是许多国内游客喜欢去的购物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。 〖“扎堆”商业街模式〗 “扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近２０万平方米二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规模的展览馆改建工程三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边１０平方公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。〖步行街模式〗１９９９年９月２０日，南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大街，都不是步行街。 〖“销品茂”模式〗“销品茂”取自英文shopping mall，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从１９９９年起，上海、武汉就开始建设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品茂”的故乡——美国，也才刚刚创立几年时间。毫无疑问，“销品茂”是与世界市场接轨最快速的新兴业态。实地调研分析香漫回坊街·小吃一条街特色它长约500米左右，南北走向，青石铺路，绿树成荫，路两旁一色仿明清建筑。街道两旁，上百种清真小吃琳琅满目，香飘四野。全街内或餐饮，或器物，均由回民经营，具有浓郁清真特色。“钱”景融合西安文化、黄土文化、穆斯林文化特色为一体的旅游景点区，作为首批“西安特色商业街”之一，其名族特色浓郁，市场定位清晰，是商业与民族文化结合的亮点。
迷醉德福巷·酒吧一条街特色德福巷如同北京的三里屯、上海的新天地一样，以自己特有的魅力潜移默化地影响着西安的夜生活，去德福巷成为追求时尚品位的西安年轻人休闲、会友的现代生活方式。“钱”景德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与发展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福巷与古色古香的书院门古文化街东西为照，遥相呼应，成了传统文化区中一条最有“洋味”的街道。
霓裳骡马市·服饰一条街特色从开市至今，西安最时尚、最流行的服饰总是首先在这里出现。这条街地上的长度不及500米，固定的、临时的大小摊位却有七八百家，无论何时，骡马市始终人声鼎沸、熙攘如潮。“钱”景骡马市依靠便利的交通条件、准确的产业定位和旺盛的人气快速发展着。未来，这里将成为陕西地区服装批发行业的旗舰样板，带动周边一系列衍生产业共同快速发展，支撑起“理智”的前端投资者、中端经营者、终端消费者这条财富链。
璀璨不夜城·文化一条街特色曲江新区建设的大唐不夜城，被打造为重现大唐盛世风采的文化商业步行街区。该地总面积967亩，总投资50亿元，北起大雁塔南广场，南至唐城墙遗址，东起慈恩东路，西至慈恩西路。全长1500米，堪称亚洲最大景观大道的中央雕塑景观步行街，横跨南北，以李世民、玄奘等历史人物为主题的文化艺术雕塑点缀其上。“钱”景由世界500强美国华平投资集团斥资1亿美金打造，涵盖了精品百货、大型连锁超市、品牌旗舰店、时尚餐厅、休闲娱乐中心、儿童体验中心等，是集购物、休闲、娱乐、观光等功能为一体的文化商业中心，在西安首创一站式“家庭主题非常体验”街区。
古韵书院门·古玩字画一条街特色书院门古文化一条街西起南门内，东至柏树林街口，是西安城内现存完整的古老街道。书院门570多米长的街道，青石铺地，两侧店铺林立，粉墙青丽，楹联典雅，古香古色，店铺门面古朴敦厚。明清时代西安的文化中心——关中书院坐落于此，如今这里文房四宝、金石书画、古玩玉雕和民间工艺品应有尽有。卖字画的店铺尤其多，其中有民间爱好者的作品，也有名家名作；而且还有许多临街摆设书桌，上备文房四宝，主人就在此或写字作画现售作品，或陶冶情操切磋技艺。整条街巷显示出一种儒雅祥瑞的氛围。“钱”景书院门的开发着重于文化与展示的功能，整条街市引入的商家也大都耳濡目染书香墨气。每年大批书画名家会聚西安，在此举办各种展览陈列数十次。这个独具古城特色的“雅集”，囊括143家商户，通过高仿书画和文房四宝支撑起整个产业价值。2009年，书院门喜获“中国特色商业街”称号，其文化背后的商业价值与日俱增。
沸腾西大街·旅游购物一条街特色西安“西大街”之名启用于明代，至今已有400年历史，是西安传统的商品交易、旅游休闲街区之一。全街长2088米，商业建筑面积达到70万平方米，沿街所有建筑都是仿唐的建筑风格，道路两侧分布着“鼓楼西广场”等9处景观广场，是集购物、餐饮、娱乐等为一体的仿古商业街。该街建有1300多个停车位的地下停车场，为商贸业发展留下了广阔空间。“钱”景西大街商业业态日趋合理，通过实行规划招商、定位发展，使街区商贸业选点有章、发展有序。大、中、小规模店铺的组合，高、中、低档商品的组合，购、游、娱、住、吃等多种功能的组合，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、运动、社交、商务等于一体。加上绿地、金融服务、公共设施等完善的服务功能，使得众多特色行业在西大街聚集发展。“名街、名店、名品”的有机结合，为这条商贸金街的崛起奠定了坚实的基础。
创意雁塔西路·美术设计一条街特色如同北京有798，上海有莫干山路50号，西安雁塔美术街是西安的艺术名片。在长达2．3公里的雁塔西路上形成艺术品加工区、美术用品产业区、雕塑相关配套产业区、艺术交流产业区、艺术品收藏及销售产业区五大板块，为国内外的艺术家、艺术机构、艺术爱好者提供创作、交流和艺术品交易的场所。“钱”景雁塔美术街初期通过雕塑作品收集和景观小品布置，以及绿化建设和调整商业业态，形成艺术街区的浓厚氛围；中期将通过相关文化艺术交流活动的组织，与美院等高校建立长期合作关系，确立艺术街区在国内的独特地位；远期将吸引社会投资，创新市场化运营模式，打造国内外知名的艺术街区。
长安街作为距离我们航天基地最近的商业体，这里的街区属于一个混合式的街区，小商小贩、吃饭买菜，修车理发，是长安县群众生活的中心。虽然长安街是一条街，但是它的商业辐射面很广，简单来说，比如吉泰路，凤栖东路都属于长安街的辐射面，所以它是由一条街带动整个长安小商业模式的典范。在这个范围内，包括了医院、学校、等等生活设施，所以长安街属于宽泛式的城市综合体。它代表着长安的经济与发展。也是人民群众赖以生存的最基础街区，这是西安市普遍的老街区的形式。更接近群众，民生。朴实而又凌乱，嘈杂而又实用，经济而又落后。优点：长安街各种生活设施齐备但是，辐射面积广大，时间长人民基础强。缺点：道路、建筑、规划、各种公共设置都已落后。外观不美观。难以上层次。嘈杂，鱼龙混杂等等。
调研心得： 通过此次调研我认识到要开发一条成功的商业街，首先要有科学的规划、适度的规模，一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600米以内为最佳。应集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，一般人行走路线是“之”字型行走，很少有走到一端再回来，所以街过宽可能导致顾客疲劳。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。其次要因地制宜，发展本土特色、培育商魂。本地所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔，大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了效益下来了。商业街对对商业氛围要求非常高。还应有独特的景观。目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点还要强化商业街的功能、营造购物氛围。距离航天最近的两个商业街，长安街与大唐不夜城，一个走的是仿古高端路线。一个走的是贫民低端路线。缺少一个，中等的商业街，街内可以打造中等消费，高低适中的商业模式。并且为周边的住户提供生活上的便利与保障。
第3篇：商业街市场调研报告
风陵渡商业街市场调研报告
前
言
鉴于风陵渡商业街的整体规划，经过我公司相关人员的初步调研， 根据 整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点并加以专业发挥，对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。 一、基本市场情况
1、区域市场状况
该地处三省交界的“金三角”地区，交通发达，辐射范围广泛，所覆盖地区有：陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地，所辐射的地区广，但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明：
芮城县人口35万，城镇人口5万多，人均年经济收入在5000多元，商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带，主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点： （1） 由专业房地产公司开发；
（2） 有百货商场、超市等大型零售业态，超市（如盛宝润发，面积2000多㎡，地上两层）生意较好； （3） 现有品牌较少，全部为国内品牌（如红豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼），进货渠道均在西安；
（4） 有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所； （5） 临街门面面积一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多； （6） 租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间； （7） 出现专业售房机构，地处当地最繁华地段，但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一，不能营造良好销售氛围 2、定向市场状况
风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处，是通往西北、西南和中原的咽喉，属省级经济开发区，距县城芮城35公里。城镇规划面积平方公里，现有人口8万多，城镇人口1万多，主要分布在道北，人均经济生活水平较低，民风淳朴，以农副产业为支柱产业，商业相对较发达，交通方便,与潼关一河之隔，大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时，市政基础配套已初具雏形，但政府管理较宽松。目前，潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻，将对当地的经济产生巨大的影响。
目前，风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带，其中有黄河市场、副食品商城、老街市场，但以摊位经营为主，经营状况不理想，一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街的临街门面为主，呈以下特点：
(1) 主要由供销社和个人开发，缺乏统一管理，大多陈旧、简陋;
(2) 门面相对较多，约有近千家门面；
(3) 业态较齐全，包括网吧、超市、婚纱影楼、服装店、电影院、药店、餐厅、美容美发、书店、银行等；但规模较小，文化气息较弱，市场不规范。
(4) 面积较小（20㎡－60㎡），以25㎡和50㎡的面积居多，并且两者比例相当；
(5) 租金低廉,一般在2元╱㎡·月－21元╱㎡·月之间，其中以7元╱㎡·月为主；
(6) 销售以整体转让为主，格局为三间两层带后院，一层门面，销售价格平均为720元/㎡；
(7) 现有品牌稀少，全部为大众品牌，如金莱克等； (8) 进货渠道以西安的李家村、康复路和运城市等批发市场为主；
(9) 商铺结构单一，基本是纯营业用房； (10) 商铺为砖混结构，不易分割； (11) 经营模式是租赁方式的自主经营；
(12) 住房租金与门面的租金相差不大，相差在15％左右，主要是 外来人口较多，住房较紧张；
(13) 当地媒体有芮城电视台、风陵渡开发区电视台、《运城日报》、及《华商报》等。 开发区的主要人文环境和工、商业业态分布如图（一）所示：
二、项目自身情况
1、地理优势：风陵渡经济技术开发区本地处陕、晋、豫三省的交汇处，誉称“金三角”地带，南临中华母亲河——黄河之水陆要塞，连接运风高速和中条山，铁路、高速、环城路等交通网覆盖整个开发区，交通发达，山河秀美、地势平坦、资源丰富，使商业街项目尽占地利之优势。
2、规模优势：商业街依托开发区的良好资源规划建设，总占地面积近㎡，贯穿整个开发区之南北，由运城市最具实力开发商之一的“安厦房地产开发公司”投资开发。规划中的商业街功能齐全，批发与零售共存，休闲与购物并举，并配套以完整的辅助设施和物流体系，在整个运城地区乃至所辐射的地区，亦堪称龙头。
3、政策优势：风陵渡经济技术开发区是山西省最后一个省级开发区，是山西省重点建设项目之一，招商引资政策宽松、条件优厚，商业街更是开发区规划的重点建设商业项目，政府各职能部门如：土地局、管委会、工商局、税务局、公安局等，更是以最优厚的条件和最热诚的态度支持商业街的开发与建设。
4、市场优势：风陵渡经济技术开发区厂商云集，农副产品非常丰富（如：黄桃、苹果、蔬菜等）。更以发电厂、亚宝药业集团、金水河金属材料公司、黄华公司、油脂厂等作为支柱产业，年创汇近百亿元。随着经济的发展和开发区的建设，当地目前的商业格
局已不能满足高速发展的商业市场需求，众多的经营户与商家都在寻求具规模、上档次、配套全、管理规范的商业物业，该项目的建设将最大化的满足这一需求。 三、经营户对此项目的建议：
1.适当提升建筑档次，扩大物业功能；
房屋形态为商住两用，增设厨房、卫生间等生活配套，装修到位。
2.统一业态规划，批发零售并举。
相同行业集中经营，并向潼关、永济等地辐射。 3、强化管理，完善配套设施。 四、对本项目开发的建议：
1、开发战略
“先做环境、后建房子”
当地的商业中心已经形成，市场容量又小，该项目要成功，必须使本地的商业中心迁移于此，同时辐射潼关、永济等地。这就需要便捷的交通，建议在商业街的南端兴建客运站和物流集散中心，修筑与运风高速出入口之间的道路。 “先易后难、分期开发”
该项目占地约10万平米，规模较大，当地人口稀少，经济水平低，而商铺和住宅普遍供给不足，建筑档次不能满足市场需求，建议可先开发商业街十字以南至路口以北的南街临街建筑。 2、项目定位
市场定位：由于收入和消费水平的限制，物业档次不宜过高，但要高于当地现有的物业档次，可定位为中档物业，销售价位可参考芮城县以及周边县城行情。 目标客户定位－区域内的商家和居民、其他所辐射覆盖区域的从商人士和外来人口。 产品定位（位置如图二所示）
① 小二层：楼下商铺、楼上建成单元式套房居住，厨、卫俱全，两间或三间为一套，也可带独立小院（根据地形情况确定），商业街以此类建筑为主，销售时复式销售。
② 独院：分两间两层或三间两层，为院落式建筑。即每院有两个建筑主体，中间有一个小院子，前为商铺，后为住宅。销售时整院销售。
③ 开放式市场：彩钢建造，内设摊位，按照一般的农贸市场建造，不宜过大，以300㎡为宜。销售时只销售经营权或租赁。
④ 单层纯商铺：此类建筑主要分布于开放式市场的周边或临街，采用开放式市场同样的销售方式。 ⑤ 多层或小高层（综合大楼）：位于商业街十字口，并附造裙楼（裙楼为三层建筑）如：西南口处建6层大楼，东南口处建9层大楼，东北口处建12层大楼。 3、建筑风格
采用仿古风格，体现悠远的文化底蕴。 4、规划设计
临街门面进深门宽与比例为10：7，进深在6－20㎡，根据业态和地势确定。 5、装修配套
小二层简装修，房间内设卫生间、厨房等功能区和室内楼梯；
开放式市场为带顶棚的摊位经营的市场； 综合大楼精装到位、星级配置。 6、功能划分
以娱乐、餐饮、超市、服装百货、酒店为主，辅以文化、五金交电、农副等业态，批零兼营，遵循消费习惯和业态互补的原则分布。如图（二）所示：
7、辐射范围
在满足当地需求的同时辐射潼关、永济、芮城、灵宝甚至运城和西安等地 五、策划方案
1、确定案名：商业街可凭借“风陵渡”本身的知名度为其相关物业确立案名。如：“风陵渡商业街”、“风陵渡汽车客运站”“风陵渡物流配送中心”等。另多层与小高层建筑，也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“风陵渡”（仅供参考）。
2、销售策略
培养市场气氛
利用项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引目标客户的关注，为项目的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： 硬件塑造 ①告知性展示
应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引目标客户。 ②户外广告设置
户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，路牌、车身广告等其它户外媒体。
③设置精美的示范单位―样板房
通过对示范单位－样板房的包装设计，可有效弥补平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。
④销售部与咨询点的包装：统一门店装修、统一服装、统一形象，咨询点以三人为宜，其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期，一般为每周两次，各咨询点交叉进行，配置看房直通车接送看房。销售部要装饰豪华，除基本配置如：沙盘、模型、户型图、透视图、平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等，还应配备如：音响、彩电、播放背景音乐和商业街多媒体展厅等。 软性宣传
通过DM软性文章，详述风陵渡商业街的开发为区域带来的种种利处，以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的项目规模、合理的建筑规划、准确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟悉的生活环境打动目标客户的心。
同时，以抽奖的形式向中奖目标客户提供额外折扣或现金奖励。留住部分准备置业的目标客户，加强其他目标客户的印象。 促销手段 (1) 增加销售点
我司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑在芮城县、潼关、永济、运城设促销点，并设专车接送看楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。 (2) 活动促销
选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。活动促销不仅能促进销售，还能体现开发商的实力，提升品牌形象和消费者对该项目的认可度，在整个销售过程中结合销售情况或节假日，举办各种大型促销活动促销（如互动娱乐活动、业主联谊会等）。 (3) 潜在客户开发
利用我司原有广阔的客户资料，通过主动联络的方式，增加项目的客户来源。同时，并采取措施对老客户成功介绍新客户（以签订合同为准）给予奖励，从而开发潜在客户资源。 (4) 直销
营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户为普通大众，覆盖面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。
直销方式：电话拜访、登门拜访、内部认购、单张派发。 直销对象：本区域和周边区域的政府官员和商界精英、厂矿企业 职工。
直销人员：销售人员、礼仪（形象）小姐。 (5) DM邮寄
对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜 访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。 DM对象：周边区域的政府官员、商界精英、厂矿企业职工。 DM邮寄内容：风陵渡商业街单张简介、风陵渡商业街投资秘笈。
DM邮寄时间：于正式公开推广前二星期左右。 (6) 入户单张宣传
向区域内尤其是政府部门和经营户派发入户单张，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场购买。 3、宣传策略
在本项目推出前期乃至整个销售过程，要投放大量的广告，结合多种传播媒体，尽可能覆盖所辐射的周边地区，抓住两个原则——颠覆性推广和精确打击，三个诉求阶段——渲染视听、吸引投资、扩大战果，向市场营造一种“一次投资终生受益和居住、经商、休闲度假等一举几得”的概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。 广告创意及诉求 1、广告创意
广告创意是以“自然、自由、自得、怀古、繁荣”等，统领项目整体广告的宣传，强调开发区宽松、规范、悠美的投资和生活环境，体现项目的独特个性和巨大的升值潜力与回报，以达到引起目标客户注意的目的。 2、广告诉求
在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。 3、表现手法
结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造、项目卖点宣传等方面，以现代都市繁荣昌盛的平面表现手法，围绕项目广告主题，在色彩、构图、标题、内容等方面统一完整地表现，从而塑造项目的品牌形象和亲和力，引起大众的共鸣。
4、宣传推广
(1) 项目在第一阶段（渲染视听），将以树立品牌形象为主，以目标客户与周边所辐射范围内的消费者为主要诉求对象，强调商业街的项目优势、规模、配套设施、前景展望以及开发区的发展规划，让其认知和了解本项目将为其带来方便、高尚的购物、居住环境以及完善的物业、物流配套，在消费上多了一种选择与享受，树立商业街的品牌形象。以此获得目标消费群的认可，带动销售。
(2) 第二阶段（吸引投资）延续第一阶段的广告策略和主要诉求对象，侧重于推广销售政策、优惠条件，强调投资的升值潜力、回报风险等，以渲染精彩的都市生活和极具诱惑的发展前景为主要出发点。配合具体卖点的演绎，例如：新城市中心地理位置的演绎、规划、网络时代的个性、商业街的休闲情趣、浪漫惬意的都市生活……以引起目标客户的共鸣与投资欲。掀起销售高潮期。
(3) 第三个阶段（扩大战果）将主力配合销售高潮期的衰退，加大广告投放力度，适时组织大型促销活动如：娱乐互动、业主联谊会等，延续销售高潮，同时，为二期工程的开盘打下良好的基础。
媒介的组合
以传单、户外广告、电视为主，报纸、电台为辅。并配合相关的公关活动，在新闻媒介上作颠覆性的报道。 媒体选择
(1) 运城日报、三门峡日报、华商报 当地权威性报纸，发行量较大。
(2) 山西电视台、河南电视台、开发区电视台
当地娱乐、休闲场所较少，看电视是其主要的消遣方式。 (3) 户外广告和指示路牌
①首选户外广告牌 在商业街南口、灵宝、潼关、芮城、永济、运城等地的繁华路段，租用大型户外广告牌作为主要推广方式。
②在项目附近做指示路牌 ③项目工地周边围墙广告
利用户外广告的长期效应为项目营造市场效应和区域氛围。
④DM入户单张 价格低，目标市场细分明确，宣传有侧重点，适合区域性宣传。 六、政府支持
除享受现开发区企业的一切优惠政策外，各职能部门还应出台相应的优惠政策，如：免五年的工商税务等税费和免费办理户口、保证供电、供水、治安等一系列优惠政策。
结 束 语
对于上述的项目建议，我公司认为通过我们的努力和双方的紧密配合以及相关部门的大力支持，势必能够较大程度地提高项目的可操作性，提升项目知名度，成功地推向市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的标志性建筑。
基于我司对项目介入度不足，本案的建议尚属探讨阶段，待贵公司认可本策划的整体思路后，我公司将与贵公司详细商讨后再另案补充实操性更强的具体方案。不到之处，望贵公司见谅。
陕西旗开得胜投资策划顾问有限公司
2020年4月16日星期四05:39:33 :3905:39:时39分5时39分33秒, 2016 April :39:33 AM05:39:33
第4篇：商业街考察调研报告
______________________________________________________________________________________________________________ 商业步行街考察调研报告
前言：
针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年老街——芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。 正文：
一、商业街的发展历程与现状特点
1．商业街发展历程
商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国等西方国家。
从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。 第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。
第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格《清明上河图》局部
局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。
第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 第四个时期，大型商业街的出现。
第五个时期，是规范化的商场和超市加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。
第六个时期是二十世纪六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向郊区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在郊区不断发展。
第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。
2．商业街的分类
根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。
商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。 ①传统商业街
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________
传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产 ”
传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制芙蓉街
性，其深厚的商业资源、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在
目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。
②新建商业街
近年来，伴随着我国城市旧城改中演变新区建设步伐的加快，出于商引资的需要，各地新建商业街大量出设过程中大多采取 “ 政府推动 + 房
诚基中心商业街
造和商业街——在发展业配套、城市形象和招商现。很多地方在商业街建地产开发 ” 模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在新区建设商业街所面临的最大问题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。 ③综合商业街
综合商业街在历史发展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小
上海南京路步行商业街
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 城市，综合商业街以1、2个为宜，数量过多势必会导致经济效益下降和社会资源的浪费。 ④专业商业街
专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。
⑤旅游商业街
旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。
旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴商业街——在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。 ⑥室内商业街
伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。
⑦地下商业街
我国长期的和平环境，地下人防工程 “ 平战结合 ” 于 20 世纪 80 年代大量改造开发为地下商业服务设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。
⑧站点商业街
基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街——在发展中演变，站
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。
3．现代商业街发展的新特点
现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（现代商业街、购物广场等），三是最高形态（国际购物中心、厂家直销中心），他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。
二、旅游商业街（RBD）
1、RBD的概念
RBD 是 Recreational Busine District 的缩写，中文译为“旅游商业街”，也可以译为“休闲商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区――RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。 RBD最初由Stansfield和Rickert （1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为:为满足季节性涌入城市游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等) 集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。游憩功能是RBD的核心功能。RBD的商务和商业功能具有明显的游
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。
2、RBD的形成机制类型
（1）城市商业格局提升形成的RBD形态 CBD叠加型与伴生型
此类RBD，与CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。
客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。
商业布局：一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。
业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。 大型购物中心型
城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。 客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。
商业布局：一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 很高。
业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。 特色购物街区型
该类型RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。 客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。
商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。 业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。 （2）城市旅游提升促进形成的RBD 旅游资源伴生型
客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群――消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。
商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类RBD的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。
业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。 新游憩目的地型
不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。 客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。 商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。
4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用
（1）旅游吸引物与游憩方式设计 旅游吸引物设计理念的应用
从形成机制上可以看出，RBD的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进RBD；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。
商业形态的趣味化设计
商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统――主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 融合等方法。
商业配置的全程游憩化设计
在RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。
商业形态的主题化理念
主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。 商业形态的体验性与参与性设计
无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。 商业行为的游乐化设计
通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。 （2）景观设计理念的应用
不同的RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市RBD的景观首先是商
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造： 情趣化商业景观
RBD商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。 情景化商业景观
与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。 消费型景观
“商业公园”的核心在于消费，RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。 公共空间设计理念
RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。 （3）旅游功能分区和游线设计理念的应用 旅游功能分区与商业业态布局结合
旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 观和具体。
旅游游线与商业人流动线结合
RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。
三、济南泉乐坊商业步行街
泉乐坊位于济南市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4万平方米，建筑。面积近5万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、开元寺遗址等众多文物古迹；项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源， 中央泉、永安泉、尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来” 的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐饮、旅游、艺术展演、创意LOFT于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区——“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区——“曲水留商”“泉酷地带”、“未来泉世界”；还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。
已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。
泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。
四、商业街发展的新形式
如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。
虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商
精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处？会不会持久？是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢？会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢？这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village 的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作！
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第5篇：商业街考察调研报告
商业步行街考察调研报告
前言：
针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年老街——芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。 正文：
一、商业街的发展历程与现状特点
1．商业街发展历程
商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国等西方国家。
从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。 第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。
第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。
第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。
第四个时期，大型商业街的出现。
《清明上河图》局部
第五个时期，是规范化的商场和超市加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。
第六个时期是二十世纪六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向郊区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在郊区不断发展。
第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。
2．商业街的分类
根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。
商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。 ①传统商业街
传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产 ”
传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业资源、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在
目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。
②新建商业街
芙蓉街 近年来，伴随着我国城市旧城改
造和商业街——在发展中演变新区建设步伐的加快，出于商业配套、城市形象和招商引资的需要，各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取 “ 政府推动 + 房地产开发 ” 模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在新区建设商业街所面临的最大问
诚基中心商业街
题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。 ③综合商业街
综合商业街在历史发展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以
1、2个为宜，数量过多势必会导上海南京路步行商业街 致经济效益下降和社会资源的浪费。 ④专业商业街
专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。
⑤旅游商业街
旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。
旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴商业街——在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。 ⑥室内商业街
伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。
⑦地下商业街
我国长期的和平环境，地下人防工程 “ 平战结合 ” 于 20 世纪 80 年代大量改造开发为地下商业服务设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。 ⑧站点商业街
基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街——在发展中演变，站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。
3．现代商业街发展的新特点
现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（现代商业街、购物广场等），三是最高形态（国际购物中心、厂家直销中心），他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。
二、旅游商业街（RBD）
1、RBD的概念
RBD 是 Recreational Busine District 的缩写，中文译为“旅游商业街”，也可以译为“休闲商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区――RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。 RBD最初由Stansfield和Rickert （1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为:为满足季节性涌入城市游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等) 集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。游憩功能是RBD的核心功能。RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。
2、RBD的形成机制类型
（1）城市商业格局提升形成的RBD形态 CBD叠加型与伴生型
此类RBD，与CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。
客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。
商业布局：一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。
业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。 大型购物中心型
城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。 客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。
商业布局：一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。
业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。 特色购物街区型
该类型RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。 客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。
商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。 业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。 （2）城市旅游提升促进形成的RBD 旅游资源伴生型
客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群――消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。
商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类RBD的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。
业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。 新游憩目的地型
不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。 客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。 商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。
4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用
（1）旅游吸引物与游憩方式设计 旅游吸引物设计理念的应用
从形成机制上可以看出，RBD的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进RBD；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。
商业形态的趣味化设计
商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统――主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。
商业配置的全程游憩化设计
在RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。
商业形态的主题化理念
主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。
商业形态的体验性与参与性设计
无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。 商业行为的游乐化设计
通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。 （2）景观设计理念的应用
不同的RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市RBD的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造： 情趣化商业景观
RBD商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。 情景化商业景观
与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。 消费型景观
“商业公园”的核心在于消费，RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。
公共空间设计理念
RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。 （3）旅游功能分区和游线设计理念的应用 旅游功能分区与商业业态布局结合
旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。
旅游游线与商业人流动线结合
RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。
三、济南泉乐坊商业步行街
泉乐坊位于济南市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4万平方米，建筑。面积近5万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、开元寺遗址等众多文物古迹；项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源， 中央泉、永安泉、尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来” 的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐饮、旅游、艺术展演、创意LOFT于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区——“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区——“曲水留商”“泉酷地带”、“未来泉世界”；还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。
已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。
泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。
四、商业街发展的新形式
如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。
虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处？会不会持久？是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢？会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢？这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village 的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作！
商业调研报告
商业环境调研报告
商业市场调研报告
商业广场调研报告
商业空间调研报告