第1篇：物业公司的调研报告
物业公司的调研报告
按照有限公司党委的学习安排和部署，为了切实搞好物业管理公司开展科学发展观的学习，我们对物业管理公司进行了认真的调查研究，现将调研的情况报告如下：
物业公司共有正式员工31人，管理着本企业房屋面积㎡，住户1800户。主要反映出的问题：物业公司局限于企业内部的物业管理，对外开拓少，未能将物业管理服务引向社会。在维修中对所需的维修费用估计不足，造成在维修过程中资金短缺，从而影响了服务质量、服务标准和业主的满意程度。由于文化素质参差不齐，具体工作中体现出服务态度不端正，遇事推诿，旧的传统观念在部分员工中影响很深。
对上述问题应对的办法：
一、必须坚持物业公司服务社会化的改革方向：
要实现科学发展观，必须明确坚持科学的改革发展方向。提高物业公司的服务质量，满足业主的服务需求，提高物业服务的满意度，必须研究、探索改革物业公司现行的发展模式，推动职工内部服务向社会提供服务进行转变，把主要精力放在对服务的组织、管理和监督上。充分发挥现有资源配置的基础作用，提高现有资源配置的效率，使效益最大化。
通过物业公司向社会提供的社会化服务，可以明显提高物业公司的服务专业化水平，从而提高物业公司的服务质量和业主满意度，以取得社会服务的占有份额。
二、必须拥有比较稳定的维修费用投入：
按科学发展观的要求，要实现物业公司的可持续发展，从根本上讲就是要提高物业公司的服务质量、服务标准和业主满意度，就必须有比较稳定的维修费用的投入，以稳定的维修费用投入来保障稳定的服务标准和服务质量。为此，需要我们认真详细的核算每年物业维修费用的底数，在核算的基础上拟定建立基本稳定的维修费用使用的方案（资金使用计划）。其指导思想是提高我们的服务意识，核心内容就是优质服务，提升物业服务的满意度。
三、必须以业主满意为衡量我们物业服务工作的最终标准：
(一) 摆正物业公司自身的位置。就是一切工作为业主服务，这就需要我们认真的作好本职工作，要心往维修服务工作上想，劲往维修服务工作上使，想业主所想，急业主所急。积极主动、深入细致、热情周到的服务，才能体现物业公司存在的价值和意义。
(二) 要强化服务意识，科学发展观的根本要求是“以人为本”，作为物业公司工作的一员，必须树立和强化服务意识，围绕工作的中心、大局，面向业主认真的履行我们的工作职责，把“以人为本”的理念真正落实和体现到我们具体的各项工作中，想问题、办事情、作决策都要以服务对象（业主）满意作为出发点。把维护业主的利益作为工作的第一要责，把业主的满意度作为衡量工作的第一标准。
(三) 要提升物业服务质量，在我们的工作中存在一定的不足和差距是不可避免的。但我们要重视存在的不足和差距，努力的去工作，去克服不足缩小差距，正视存在的问题，并通过努力工作去克服问题。这
样才能不断的提高我们的服务质量，物业公司才能在今后的社会服务过程中生存发展下去。
四、处理好物业公司服务改革、稳定和发展的关系：
要做好物业服务工作，不改革没出路，物业公司要生存，不改革没出路。要改革就要承担一定的风险。为了物业公司的发展，提高服务质量，我们必须承担风险，坚定物业公司发展的方向。按科学发展观统筹兼顾的要求，处理好改革、稳定和发展的关系。
(一)
(二) 改革的措施必须符合法律、法规的要求。 必须破除传统的观念，增加“优胜劣汰、适者生存”的危机感，加强员工自身修养，提高员工自身素质和工作能力，达到提升物业公司全体员工的整体综合素质的目的，推动 物业公司服务管理工作的科学发展。
(三) 必须妥善处理各种利益关系的调整，努力维护稳定的局面，确保改革顺利推进。
第2篇：物业公司调研报告word文档
20XX年工作总结1
（变配电管理、水电暖维修、电梯、通讯） 20XX年工作总结
20XX年对物业来说，是紧张、繁忙的一年。物业维修人员精诚团结，相互协作，在总公司领导的领导、关心下，通过全体员工的共同努力，较好的完成了所工作区、生产区、家属区的动力能源管理和水电暖的运行、维修工作。为了我所科研生产、职工生活提供了的较好服务保障。
所的发展是跨越式的，是飞速的。俗话说，车马未动，粮草先行。在科技发展的新时代，我们后勤保障就是这个粮草保证。搞好后勤服务保障工作对我所的科研、生产、职工生活，起着至关重要的作用。
在18年初，为了更好的提供服务保障工作，总公司对服务保障工作进行了必要的调整，对纯物业服务的相关岗位和人员进行了调整和整合，从人员和机构上作出了统一，并正确定位为全面的服务工作，在目标上规范了服务要求。
针对如何做好服务保障工作，整合后的物业分公司，做了大量的工作。
一、确定服务目标，建立维修准则
物业分公司对水、电维修服务提出三个有保障，既，科研有保障，生产有保障，生活有保障。要求员工要以保障所的科研生产以及居民生活为出发点，切实做好服务保障工作。
为了有效的提供服务保障工作，对工作人员提出水电维修三字方针：快、稳、准。快，要求维修人员处理问题要高效、迅速，不能拖
2 泥带水；尤其接到用户报修，要以最快的速度给予解决。稳，就是做工作要踏踏实实，不能出现安全事故，要稳中求快。准，要求维修人员要加强理论学习，积累经验，能够准确的解决问题，做到来之能战、战之能胜。
在此基础上，物业分公司还推出维修人员联系电话，并制定巡查制度，要求维修人员经常性、不定期的对我所公共部分进行巡查，做到周巡查，日抽查，力争及时发现故障问题、及时解决。
二、执行推广6S管理工作
6S管理工作目的就是提高工作效率，降低成本，减少安全事故的发生。６Ｓ精细化管理模式的推行，是提高职工素质，加强现场管理，促进安全生产和经济效益的有效途径，也是全面提升标准化的有力保障，对于公司的创新发展有着积极而深远的意义。
为了搞好6S管理工作，分公司做了以下工作
1、建立领导小组：物业分公司点多，面广，人杂，实施6S管理在时间上、空间上都有很大难度，但分公司领导首先认识到了推广6S的意义，因此坚决要求从快、从严、从细，认真推广、执行6S管理要求。为了更好推广6S管理工作，建立了以公司主管副总经理挂帅，分公司领导参加的推广领导小组， 全力促进6S工作的进行。
2、加强工作力度，召开全体班组长和骨干人员大会，宣贯6S内容和要求，并将6S工作的意义宣传到每个员工。向所有员工详细的介绍了6S的来历、含义，意义、执行方法。并结合分公司具
3 体情况，说明了执行推广6S工作对我们的工作、对每位员工有什么样的好处。从思想上加强认识。
3、制定推广计划：根据所及总公司的计划安排，制定了分公司的推广步骤，从卫生清扫，到门窗清洁，到工具的统一摆放，从工作期间的统一着装，按照6S管理的细节要求，制定了详细的推广、考核办法。
4、加强宣传：修改、制定了制度、操作规程、应急流程等标牌、标识展板近200余块，制作宣传黑板画一期。并向所快报积极投稿。
三、强化员工服务意识
做好服务，观念转变是关键。如何让员工增加服务意识，在这方面我们做了大量工作，从礼貌待人、规范服务用语，制定巡检要求，并定期开班组会宣贯。通过不断的改善，维修人员的服务意识有了很大的转变和提高。
四、认真做好工作统计和成本核算
物业的水电维修等相关内容繁杂，要将工作做到心中有数，就必须搞好统计与核算工作。为了合理的进行材料采购，减少甚至避免浪费，对各个口的工作逐一分项进行核算统计，首先要求采购先填材料采购申请，注明用处、数量及使用要求，工作完毕后将剩余材料记录、入库。随后，在统计记录中记录维修情况，要求详细记录维修时间，地点，投入的人工，使用材料的规格型号、数量。确保物有所查，劳有所记，帐目明晰。
五、协助保障处做好动力能源的管理
4 为了更好的给所的科研生产、生活提供服务，我们将动力能源从简单运行值班提升到了配合管理的高度。对生产、生活用电进行检查，排除不安全隐患，对动力施工进行确认，建立审批制度，从极大程度上杜绝了随意施工，无资料记录的现象。同时配合保障处进行动力能源使用情况的普查，及时把我们掌握的动力能源使用情况交到保障处和各用户手中。对上级领导及时掌握动力能源的使用情况和使用单位及时进行内部核算起到了很大作用。 六、能够按照应急预案及时处理故障
按照所文件要求，对变电所、电梯、泵房、中央空调、水电维修、通讯等都建立了应急机制，设置了应急流程。确保发生突发事件能够有序、及时、安全的给予解决。
本年度出现的汶川地震影响、暖气供暖期间的应急维修、泵房的故障处理，全部依照应急预案进行，没有出现懈怠现象。 七、安全生产
物业维修，始终牢记“安全第一、预防为主”是我国的安全生产管理方针。始终贯彻安全为了生产，生产必须安全的口号。物业水电维修服务、变配电管理、电梯管理全年未出现一次安全事故。针对安全生产，做了以下工作： 1、搞好安全教育：加强安全学习，多次召开安全工作会议，班前、班后反复强调安全的重要性；签订安全生产责任书，重点对外聘人员、临时用工人员进行三级安全教育。 2、
排查安全隐患：组织专业技术人员，对变电所、箱变、家属楼
5 电源箱等进行了检查。发现锈蚀、脱漆、无标识、柜内有触电危险等多个不安全隐患。将检查情况上报保障处后，保障处也非常重视，同意七星公司立即实施整改。经过两个星期的工作，现所有箱变均以完成除锈、刷漆的保养工作，并更新警示标识。C区C1—C5单元开关箱，在箱内增加了背板确保安全，总开关柜和电表计量柜增加了明锁。在箱门上增加了有电危险安全警示标识。降低了危险因素，在一定程度上杜绝了偷电行为。 3、抓好安全措施的落实，搞好安全防护：安全为了生产、生产必须安全。为了达到安全生产，不出现安全事故，除了进行教育学习外，还按照所的三违要求进行仔细检查，并对所有员工按岗位配置了劳动保护用具。
八、完成其它工作 1、通讯报道：为了更好的宣传我们的工作，寻求更多的支持和理解，针对分公司的工作和用户关心的一些问题，积极向所快报进行投稿，起到了一定的舆论导向作用。也鼓舞了工作人员的工作热情。 2、协助保卫部门工作完成消防设施的安装，协助保障处及安装单位安装热水器，协助质检处安装护角等工作。 九、具体工作如下： （一）水电维修 1、全年维修累计3500余次，做到了随叫随到，及时维修。用户满意度98％以上。 2、
认真执行分公司的日抽检、周巡检工作，及时排除公共部分出
6 现的问题。 3、完成正常送暖工作：做好供暖前的各项准备工作，11栋老楼的暖气封堵工作，其中65MM漫盲板5个，50盲板14个，40mm堵头20个；蒸汽井所有阀门、法兰接口更换金属垫200MM10个, 100MM5个；暖气泵房的压力表、温度表、阀门等有故障的全部更换；拆卸、清洗、安装热交换器各2台，以及管道补水、试压、等工作，确保了暖气11月15日正常供暖。 4、况。 5、完成了情报楼的电改造，即解决了七维的用电问题，派出了不对开发区一期、二期路灯进行改造，解决了从装上就不亮的情安全隐患，同时为分公司创造了一些效益。 6、应二室要求，对其喷涂设备安装水电气，确保了二室的试验、生产。 7、做好老楼腾空住房的清理：对腾空房的水电进行拆除，共拆除水表238块，做堵头238个，拆除电表200余块。 8、C区消防箱拆除，A区多层单元门栋消防箱的安装，其中安装消防箱70个；灭火器140个以及会所应急灯的安装； 9、科技楼、单身公寓、会所安装热水器4台，积极配合厂家从新设备拆箱搬运到位以及配件购买安装到位。
10、协助质检处完成开发区一二期，金属复合材料区的护角安装工作。
11、单身公寓水电维修200多次，不分白天晚上节假日，基本做到
7 了随叫随到。
12、双瑞花园一二期护网同保安、绿化人员一同安装维护，因天气风大等原因刮坏护网以及因工作需要开启、封闭、改动、门开口位置、对护网支架、支架座、拉杆等进行焊接、彩条布的绑扎工作等等先后30多次。
13、完成6室铣床安装。 （二）变电所工作
变电所是我所的动力核心，担负全所科研生产及职工生活供电任务。现负责工作区、开发区一期、开发区二期三个变电站，科技楼地下室配电室、双瑞花园会所配电室两个配电室，9个箱变，16台变压器以及七室辅跨变配电间的运行管理工作。总装机容量KVA。 1、好正常运行工作：全年变配电工作安全、可靠，累计供电量千万KWh。累计高压倒闸操作100余次。检修变压器5台次，配合线路新增、改造6条（西苑路门面房、意识真空熔炼炉、二室纳米实验室、一期弯管加热、二期精铸钛业热交换器车间、八室箱变）。配合完成停运、拆除东区变电站，以及东区宿舍楼动力电缆改线（接到建业箱变）。 2、强化制度管理，实施、强化工作票制度：变电所作为电力能源的变配运行、管理部门，对工作票的执行具有监督执行的权利，有义务维护工作票制度执行的严肃性。通过执行两票制度，从很大程度上杜绝了由于管理违章，现场组织混乱，人员职责不清，安全责任、措施无法落实等原因造成的事故发生，对人身和设备安全提供可靠保
8 护。为了保证高低压设备的正常运行，确保工作有序进行，还严格执行了“交接班制度”“设备巡视制度”“运行记录制度”。 3、搞好限电期间的设备运行及用电管理：每年的夏季和冬季都是用电高峰，今年夏季，因为能源紧张，电力部门更是对用电进行了限制。为了确保安全电力的使用，避免因为超负荷造成电力部门拉闸限电，影响我所科研生产，个变电站严格按照电力部门分配的用电制表和保障处分配给各个单位的负荷进行配送电，值班人员随时通过电脑显示监控用电状况，每半小时抄录一次用电情况，对最大用电电流时时监控，整个限电期未出现一次超负荷拉闸事件。 5、全用电：设备完好才能安全运行，尤其是变配电设备，一旦存在安全隐患将会造成严重后果。开发区一期运行多年，按照电力运行要求，已经超过做预防性试验时间，但特钢公司个别管理人员一心生产，不重视设备维护，经多次沟通，并在出现一次箱变故障后，对一期进行了预防性试验，保证了后期设备的安全运行。对内部设备，值班人员也按照巡检要求进行检查，检查出工作区800KVA变压器渗油、科技楼控制柜一路开关故障，都及时予以修理，避免了事故产生。 6、七室变配电间运行管理：按所相关领导要求，受双瑞精铸钛业公司委托，对其熔铸车间的变配电间设备设施进行代管。熔铸车间辅跨变配电间共有高低压设备四十余台（套），其中包括高压柜、低压柜、电容柜、计量柜、联络柜、整流柜、直流柜、电抗器、变压器等设备。熔铸车间开炉后，设备不能停，因为设备使用情况与设计不十分吻合，容易出现故障。故障经常出现在半夜或凌晨，分公司管理维
9 修人员接到通知，总是及时前往处理，保障了车间的生产。为了确保设施、设备的可靠运行，还多次利用节假日对相关的设备设施进行保养。整体工作得到了七室领导及员工的好评。 7、完成生产单位、家属区、门面房的水电查抄、汇总、核算、收费工作：除了正常的变配电值班运行工作外，变电所还担负水、电、暖的抄表、核算、汇总工作。我所的能源付费，也是变电所负责每月查抄、分配完毕，报保障处审批后，向自来水公司、电业局、热力公司缴纳。查抄汇总所总表，还要查抄各单位、科室、车间分表，并将费用细化给各单位。查抄职工用户水电表是最为繁琐的工作，白天一般职工都上班，加上变电所正常运行离不开人，所以抄表工作都是由不上班的同志，利用休息时间查抄，遇到家中无人的，还要反复联系。尤其今年全所大搬家，交房子的要抄表，新住房子的也要抄表，每交一把钥匙就要抄一次表，这样反复跑了多少趟，爬了多少层楼，谁也说不清除。收费的时候，休息的员工全都主动来加班，为了保证收费的顺利，还自己拿出钱来兑换零钱。对一些不交费的住户，变电所职工主动上门反复催缴，常常遇到脸难看、话难听的住户，但我们的员工能够克服困难，反复劝说，尽量将水电费收回，减少所里的损失，不给有关领导和部门添麻烦。累计全年抄表9630块，上交所财务现金120余万元。
8、不断学习，适应岗位要求：我所的发展飞快，对能源部门的要求也不断提高，如何提高业务水平，适应所得发展，在08年也被列入变电所工作要求的一部分。为了提高员工业务水平，在不影响工作的
10 前提下（由其他同志替班），陆续派出6名员工到电业局参加为期一个月的培训取证。并定期召开小组会，讨论工作中的问题，加强对相关业务和制度的学习。 （三）通讯工作
负责全所所区、开发区一期、二期的固定电话管理、维护（报单、接线、跳线、移机），线路维修，各生产单位（科室、公司）话费统计、收取；电话号码统计、查询；宽带业务的办理、开通；所托收账内移动电话的话费统计，收取；固定电话维修，线路检查维护；以及固定电话、移动电话、宽带相关业务的办理；配合所职能部门处理，网通、移动相关业务。
负责通讯工作只有两位女同志，工作范围涵盖所区、开发区，为了确保通讯畅通，需要经常到开发区维修，巡查。具体工作如下：
⑴完成双瑞花园搬迁移机：今年下半年，双瑞花园搬迁完毕，大批新用户要安装电话，相关的挑号、移机、装机、宽带办理等业务也接踵而来，为了确保新搬家的用户能及时接通电话，两位同志加班加点，持续近3个月时间，顺利完成新搬迁用户移机、装机工作。还及时双瑞花园门岗、监控室、地下车库安装了电话，确保了通讯畅通。
⑵完成工作单位电话业务：除了整产办公电话的管理、维护外，因为各单位调整比较多，还及时完成了各单位、办公室电话相关业务。
⑶收费工作：按时、按月统计、核对各单位话费情况，向各单位发送话费清单并完成收缴工作。住宅用户话费按照季度收取，每次收费抽出一天时间到开发区收取，方便了职工交费。
11 ⑷移动电话业务办理：所脱收帐上共有用户 ，。现在很多业务都是利用移动电话完成，为了确保工作畅通，及时和客户经理协调，积极到移动公司办理相关业务。今年出国人员较多，能够及时办理开通国际电话漫游业务，确保了出国人员的正常工作。
⑸ 总计：完成宽带业务156份（次），办公电话话费152万元，个人话费万元。
（四）科技楼管理：进行了大楼各个系统维护、中央空调维保、等服务工作，保障了科技楼的正常运行。科技楼的管理及服务保障技术难度大，工作涉及面广，事情杂，项目多，包括中央空调、动力照明、霓虹灯、消防、人防、供水、排水、热水器等多项内容，每一项工作的影响面都很大。供电照明系统维护量较大，安排了每日巡视，及时更换维修；积极组织对中央空调进行及时维护保养，安排人员运行值班，保证了中央空调夏季制冷和冬季供暖的要求；全年对科技楼给排水系统、消防系统、热水系统及时维修保养，及时处理故障数百余次，对部分管道进行了除锈、刷漆，使设备能安全运行，延长使用年限；对热水器工作较重视，坚持每天观察烧水情况，及时维修故障热水器；全年维修门锁、顶扣板、外墙砖、地板砖等数百次，更换霓虹灯、变压器等数次，还有其他大量日常工作。所有日常工作及维修工作均进行了详细记录，分类管理，有效保障了科技楼正常运行，并为今后维护积累了翔实资料。 （五）电梯维护
1、认真做好日常维护工作：每日对住宅电梯12部、办公电梯2
12 部进行巡检，确保电梯安全可靠运行。按照国家特种设备保养要求，每15天进行一次全面保养。
2、积极配合基建办完成A11#、12#、13#楼9部电梯进行的检查、验收工作以及电梯资料；机房、电梯钥匙等移交工作。
3、完成了科技楼以及A8#楼5部电梯年检工作，并取得年检合格证。
4、完成了A11、12、13#楼9部电梯4个月装修期间电梯的管理和维护工作。基本保证了电梯正常运行，没有发生事故。 5、遇到紧急情况，能够第一时间按照应急预案进行反应。2008年5月12日下午，四川省汶川发生地震，我市也有强烈震感。在发现震动后，立即组织电梯管理相关人员，迅速对所辖电梯进行检查。确保人员安全，快速恢复故障电梯，保证运行顺畅。 十、存在不足 1、客观不足：
a、技术人员缺乏：变电所运行管理、水电维修等需要维修管理人员必须具备良好的维修素质，有相关维修经验。但现有的人员，数量少、技术水平不足。技术人员缺乏，导致工作的滞后以及影响故障处理的响应速度；同时影响了工作实施的预先性。
b、维修人员普遍年纪偏大：人员年纪老龄化，造成观念的陈旧，不容易接受新事物，工作速度受限。
c、外聘人员所占比例过大：现在维修人员大部分都是外聘人员，外聘人员的比重过大，造成不稳定性增加，一旦所里的维修全部依
13 靠外聘人员，因为人员的不稳定性和不具备约束性，有可能造成工作受限。 2、a、主观不足：
观念转变不够：服务意识有待继续提高，从收费服务，到物业服务，这个转变是要有过程的，只有用户满意、领导满意，才能够证明我们工作做到位了。但随着人们生活水平的不断提高，对服务的要求也会不断提高，如何真正做到让用户满意，就必须及时转变观念，跟上用户要求。
b、业务水平不足：技术人员长期得不到培训，对新地维修技能、设备情况以及管理要求没有很好地认识。
c、d、e、3、制度不够细化、执行不到位。 缺乏年度计划，没有明确的量化目标。 6S贯彻执行持续性不够。 解决办法、建议：
针对客观不足，需要总公司向所里进行申请调整；主观不足要通过内部挖潜、培训、转变。要从员工地思想上着手，通过岗位培训、良好地奖惩制度、技术比武等方法，强化员工地服务意识，提高服务技能。
十一、2019年工作安排
1、继续转变观念，加强员工业务素质及服务素质的提高 2、继续贯彻6S工作
14 3、制定全年工作计划，工作目标，制定内部培训计划 4、建立有效的考核机制 需要完成计划内具体工作：
1、对双瑞花园用电设备设施进行检查，查找不安全隐患； 2、对门面房用电情况进行普查，确保、规范安全用电； 3、更换科技楼中央空调冷却水阀门；
4、制定暖气管路、阀门保养计划，并按计划实施； 物业维修服务工作多而杂，杂而繁。21世纪是提供人文居住环境的时代，物业管理是直接、集中体现住宅人文关怀的环节。在现代物业管理中，业主是被服务的对象，在对业主进行管理的同时，也是在对其提供相应的物业服务。如何做好服务是我们还要不断学习、探索地。必须做好服务，又是我们企业生存地硬要求。我们只有不但提高服务意识、服务水平、工作技能，才能搞好物业服务工作。
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第3篇：物业公司外出学习调研报告
物业公司外出学习调研报告
今年6月底，我在总部进行了物业管理学习再深造，让我对设施管理、事务管理、保安管理、计算机、财务等有了一个全面的了解，真是受益匪浅。
通过几天学习，对***物业有了深层次地了解，现整理总结以下几点：
一、加强人力资源管理，提高整体能力
公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。对员工的身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。而且员工具有相关的技术，能够在所处的位置对客户能够提供好的服务，使客户满意，帮助顾客在一些小问题上能够得到很好的解决。
做好员工的入职、在职培训工作。公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照六西格玛体系，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法，管理人员不定时对员工的工作进行检查，督促员工不能偏离自己的岗位，尽好职责，及时纠正员工的错误行为。公司并且根据员工的实际情况出发，给员工安排合适的职位和合适的工作时间，并且依据员工的个人要求，对员工进行更好的安排。公司对员工实行轮班制，每段时间就轮到另一批员工，保证员工能够在不同时间段工作。制定一些奖罚措施，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、提高服务能力，提升核心竞争力
***物业本着以员工满意、客户满意、社会满意是我们永远的追求，尊重和关心员工是企业生命，质量、环境方针不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，我们深深明白，客户是我们生存和发展的基础，是我们朝夕相伴的亲人和朋友，从我们开始为客户服务的那一天起，我们就一直在努力追求以科学、
严谨的管理，优质、真诚的服务去把握机遇，赢得客户的满意为服务理念。
而且公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造***物业品牌，创造精品，树立行业新形象。公司讲究团队精神，公司成员是一个大的团队，大家需要齐心协力，创造一个更加美好、更加强大的公司，并且让公司成员有一种归属感，使员工做事更加积极。公司讲求卓越沟通，公司与客户需要卓越沟通，公司的团队内部需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力，沟通也让我们彼此更加坦诚。公司做到尽职尽责，尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺。有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。
总部的文化让每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心。诚信——个人要有诚信，企业更要有诚信，许诺答应业主，客户，员工的事情必须况现，必须得完成。创新——管理模式上的不断创新，经营理念上的不断创新和服务意识的不断创新为企业精神。从而，实现了公司更好的经营，提高公司的影响力，使公司有一个更加美好的未来，公司实现了高效的管理运作，解决了客户的诸多问题，让客户更加满意，并且感到舒心和放心，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、物业管理的重要基础工作——设备管理
对于设备的管理，在我学习中，我看到在小区里，公司对于设备的管理并不到位，如小区内的公共设备基本得不到管理，设备坏了，并没有得到及时地修护，但对于商场里的设备，虽然得不到及时维修，但也不会等多久就会修护好，除了一些大的、重要的、需要用的会及时修护。而且在小区里，设备并不会得到很好的检查，但在其他的管理地方，设备的检查做的还是比较好的，因为我并不会看到损坏严重的设备，但小区里就会有这种状况。所以说在这一方面做得并不到位。
四、管理的保障——安保队伍
公司的下层管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，不同的地方有不同的设置。对小区实行24小时的安全保卫。建
立并完善各项治安管理规章制度。在商场或者其他地方，保安要求要有相应的技术，对所在的地方的服务能够提供一些帮助，方便客户对不懂的方面进行指导，对客户的一些小问题提供以一些解决办法，保证客户放的车子或其他东西不会丢失，让顾客放心、满意。并且及时提醒客户注意自己的东西，以免落下，还有，把客户所落下的东西收起，再想办法归还给客户，所以在招聘保安时，需要对保安的个人素质进行考核，保证整体员工的素质，营造一个更好公司形象，为公司的进一步发展做好铺垫。对于保安的要求：要做到注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训。从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为顾客提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
五、公司的理念
***物业以“人本、进取、和谐”的理念博采众长，吸取了国内外许多先进企业的管理经验和理念，使公司的各项管理日趋优化 。同时，公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。同时公司拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造***物业品牌，创造精品，树立行业新形象。***物业充分利用自己丰富的物管经验，
通过这次学习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理知识的，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。我知道了做事要仔细，认真，每个行业有每个行业的难处。物业行业是一个服务行业，所以我们应该做到尽心尽责。有些城市发展的比较好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理。做好物业管理，营造一个更加和谐，舒适的生活。
第4篇：物业调研报告
调研报告
—————关于科海物业的调研
专业：物业管理
学号：
姓名：胡明红
今年暑假，我在科海物业管理有限公司进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我通过对科海物业公司的调研，了解了物业企业实际经营情况，使我知道了物业公司经营的基本情况，我加深了对公司具体经营操作认知，不再片面地知道公司的营业。我知道了公司经营并不是我所想象的那么简单，一个公司的经营是复杂的，就如同一个机器工作，里面的电子元件非常复杂。实习的过程中，既紧张，又新奇，在这个过程中，锻炼了自己，让我感受颇多，也收获了很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的理性的认识。
我所实习的科海物业有限公司，是一家致力于住宅、大厦，各类商务写字楼，政府行政大楼，别墅及涉外楼宇的物业管理企业。目前公司管理面积近二百万平方米，包括小区、政府大楼、商场、大厦等各种类型物业楼盘40多个，公司现有员工400余人，其中大专以上学历60人，拥有中级职称的40余人，持证上岗率100%。虽然公司并不大，但是公司运营的还是比较好。
在我实习了解过程中，感触是很深的，收获也比较大。在实习中，我通过看和问等方式，对科海物业有限公司展开了深层次地了解，开展物业管理有关工作的特点、方式、运作。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，提高整体能力
公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。对员工的身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。而且员工具有相关的技术，能够在所处的位置对客户能够提供好的服务，使客户满意，帮助顾客在一些小问题上能够得到很好的解决。
做好员工的入职、在职培训工作。公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服
务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09001质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法，管理人员不定时对员工的工作进行检查，督促员工不能偏离自己的岗位，尽好职责，及时纠正员工的错误行为。公司并且根据员工的实际情况出发，给员工安排合适的职位和合适的工作时间，并且依据员工的个人要求，对员工进行更好的安排。公司对员工实行轮班制，每段时间就轮到另一批员工，保证员工能够在不同时间段工作。制定一些奖罚措施，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、提高服务能力，提升核心竞争力
在实习中，我知道了科海物业和房地产商合作方共同投资注册成立公司，科海物业以无形资产与资金投入，与合作方成立有限责任公司，科海物业派遣有关人员负责公司运作。 并且科海物业本着以员工满意、客户满意、社会满意是我们永远的追求，尊重和关心员工是企业生命，质量、环境方针不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，我们深深明白，客户是我们生存和发展的基础，是我们朝夕相伴的亲人和朋友，从我们开始为客户服务的那一天起，我们就一直在努力追求以科学、严谨的管理，优质、真诚的服务去把握机遇，赢得客户的满意为服务理念。
而且科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。公司讲究团队精神，公司成员是一个大的团队，大家需要齐心协力，创造一个更加美好、更加强大的公司，并且让公司成员有一种归属感，使员工做事更加积极。公司讲求卓越沟通，公司与客户需要卓越沟通，公司的团队内部需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力，沟通也让我们彼此更加坦诚。公司做到尽职尽责，尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺。有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。
科海物业公司以敬业——要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心。诚信——个人要有诚信，企业更要有诚信，许诺答应业主，客户，员工的事情必须况现，必须得完成。创新——管理模式上的不断创新，经营理念上的不断创新和服务意识的不断创新为企业精神。从而，实现了公司更好的经营，提高公司的影响力，使公司有一个更加美好的未来，公司实现了高效的管理运作，解决了客户的诸多问题，让客户更加满意，并且感到舒心和放心，创造了一种无微不至、无所不在的
服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、物业管理的重要基础工作——设备管理
对于设备的管理，在我实习中，我看到在小区里，公司对于设备的管理并不到位，如小区内的公共设备基本得不到管理，设备坏了，并没有得到及时地修护，但对于商场里的设备，虽然得不到及时维修，但也不会等多久就会修护好，除了一些大的、重要的、需要用的会及时修护。而且在小区里，设备并不会得到很好的检查，但在其他的管理地方，设备的检查做的还是比较好的，因为我并不会看到损坏严重的设备，但小区里就会有这种状况。所以说在这一方面做得并不到位。
四、管理的保障——安保队伍
公司的下层管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，不同的地方有不同的设置。对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度。在商场或者其他地方，保安要求要有相应的技术，对所在的地方的服务能够提供一些帮助，方便客户对不懂的方面进行指导，对客户的一些小问题提供以一些解决办法，保证客户放的车子或其他东西不会丢失，让顾客放心、满意。并且及时提醒客户注意自己的东西，以免落下，还有，把客户所落下的东西收起，再想办法归还给客户，所以在招聘保安时，需要对保安的个人素质进行考核，保证整体员工的素质，营造一个更好公司形象，为公司的进一步发展做好铺垫。对于保安的要求：要做到注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训。从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为顾客提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
五、公司经营状况和存在的问题
目前，因为物业这一行业在我国正是起步的阶段，所以很多方面还不是很完善。科海物业公司目前也正处在发展的阶段，公司的人员有限，所以管理的范围有限。资金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物业目前运营的还算可以，每个管理的区域都会派遣一名经理，所以在某些方面会出现问题，因此公司需要不定时的去查看。科海物业每个地方的运营还是比较好的。公司管理处对于每个地方的经营是比较成功的，科海物业对每个管理去很负责，会配合每个的管理，使客户增加对公司的信任，为了可以发展更多的客户。而且科海物业公司也会帮助每个客户处理好他们所遇到的困难，使得每个客户能满意公司的服务，增加对公司的好感。这样客户便可以带来更多的客户，使得公司得到更好的发展，这
样就可以扩大公司经营，增加公司的影响力，让公司做得更大、更广，为公司的未来带来更好的明天。目前，科海物业公司的下层人员对公司的管理并不是很满意，主要是员工的工资问题，这也是许多物业公司存在的问题，而且公司的高层人员的工资有的也并不是很多，这也正是打击了许多员工的积极性的重要原因。公司对这方面的经营不是很好，上层人员或多或少会克扣下层员工的工资，这是一般公司的存在的问题。这也物业公司因为刚起步的原因，物业公司中员工工资普遍比较低，比其他的公司都少许多。科海物业目前经营的情况是对大厦、政府行政大楼、别墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民对公司的投诉比较多，对公司的服务并不很满意，所以公司对这方面的经营并不好。科海物业公司会派遣1到2名物业方面的专家作为哪个地区的顾问，而且这个顾问分为常驻和间歇性两种，这是比较好的方法。科海物业公司在根据经营理念运作是还没有完全做到的，所以科海物业正朝这方面努力。科海物业公司正以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，使得公司的管理正日趋完善和规范。公司存在的问题正在慢慢地解决，为了让更多的客户接受和支持科海物业。
六、公司的理念和存在的问题及解决方法
科海物业博采众长，吸取了国内外许多先进企业的管理经验和理念，使公司的各项管理日趋优化 。同时，公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。科海物业充分利用自己丰富的物管经验，从物业管理角度，协助开发商进行小区规划与有关设备选型，保证物业在将来长期的使用过程中拥有一个良好的硬件平台。并且公司对楼盘推广中的物业管理要求提出建议，并配合开发商在楼盘销售中各种活动的开展及楼盘销售现场的管理等。业主的需求不断更新与提高，科海物业将以服务为基础，以品质为生命，以业主满意为最高目标，依托科学管理，不断创新，不断拓展服务领域，积极营造物业的文化氛围。我们随时将以自身的优势为基础，扩展企业规模，打造企业品牌。并以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，在取得经济效益的同时，创造良好的社会效益。科海物业公司对居民住宅小区进行绿化，使得公司不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，为客户提供更好的生活环境。现在在住宅小区，科海物业公司的管理出现了许多严重的问题，虽然科海物业公司开通了网络投诉，解决了一些问题，但很快又依
然会出现许多同样地问题。甚至出现了员工对住宅小区的居民恶言相向，使得公司的形象受到了严重的影响。小区里居民的住宅环境并不是很好，水电问题，而且出了问题并不能得到及时的解决。所以科海物业应该派遣技术人员常驻在小区里，而且是要有足够的技术人员，能够在特殊状况，能够足够应急。在小区中健身设施没有得到好的修缮，那些坏了就坏了，公司人员并没有及时修理。在调研期间，我看到很少员工去巡查小区的设施，只有偶尔会巡查一次，还有的就是在特殊情况才会巡查。在小区里，公司很少派人去检查用电、用水设施，只有在居民打电话告诉时，维修人员才会姗姗来迟。解决方法是:公司应该加强人员的管理，要求公司对每个不同工作的人，在有事时能够随叫随到，做到尽职尽责。公司要加强员工的责任心、事业心，要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心，提高员工的素质和能力，客户合理的要求，要尽力做到，满足顾客的要求。
通过这次实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理知识的，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。我知道了做事要仔细，认真，每个行业有每个行业的难处。物业行业是一个服务行业，做得工作是比较繁琐，所以我们应该做到尽心尽责。在调研中，遇到了一些困难。首先，自己不敢去，其次，不知道该怎么做，怎么去问。所以，在这次调研中，我只是问了居民和保安，其他的是从网上了解，还有的是自己看到的。我知道物业这一行业的工作比较困难，员工的工资是个很大的问题，所以很多人才不会选择物业这一行业。而且大多数的人对物业这一行业不了解，人们并不注重物业这一行业，所以在我国这一行业发展不起来，但国外已经发展的很好，我国刚起步，所以要慢慢来，而且在中国有些城市发展的比较好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理。做好物业管理，营造一个更加和谐，舒适的生活。
附录：在调研中，除了观察和问了居民和保安外，并没有问物业公司的高层人员，只是在居民住宅小区和大厦等地方观察了下设施和保安的工作，以及这些地方的设施外，其他的背景和服务理念这些是从网上了解。
物流公司调研报告（共7篇）
万科物业调研报告
公司管理调研报告
投资公司调研报告
保险公司调研报告