现代国三调查报告5篇

调查报告 时间:2023-03-14
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现代国三调查报告5篇

现代国三调查报告1

  做好住宅小区物业管理工作,是新形势下一项重大社会管理工程,是关系千家万户的重大民生工程,是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展,近期,xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员,深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区,通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式,对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查,具体情况如下:

一、我县城区住宅小区物业管理的现状

(一)城区住宅小区的基本情况。

  据县房管部门统计,目前我县已建成住宅小区28个,即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个,住房近10000套,这部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小区的入住人口将超过6万人,占到县城区常住人口50%以上。

  从调查来看,我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点:

  1、住宅性质多样。

  主要有以下六类:一是早期由政府建设的福利房,土地属划拔,政府承建,分配居住,绝大多数已实行房改,如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区,即现在所称的小产权房,一般规模也比较小,多自建自管。五是目前落实保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房,主要集中在周子古镇。

  2、规模差别较大。

  在调查的10个小区和1个社区中,大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区,住房均在1000套以上,中等的金色东华、南桥郡等小区,住房均在500套左右,小的如格兰苑等小区住房在100套以内,有的仅十几套住房。

  3、建设标准不一。

  主体建筑方面,2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房,2008年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面,在紫苑进入xxxx以前,我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好,其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑,大多数配套设施建设不齐,无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言,我县县城区所建成的小区,也只有紫苑等少数几个小区能上档次,其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题,还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵,存在严重的安全隐患。

(二)小区物业管理工作的现状

  1、物业企业发展情况。

  从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念,目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家,其中二级资质1家,三级资质15家,从业人员近1000人。专业化管理的小区21个,面积达86万平方米。

  2、业主大会及业主委员会成立情况。

  目前,我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家,但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家,其余大多数都没有召开业主大会,没有真正由业主代表选举产生业主委员会,故大多数小区业主委员会形同虚设,还没有步入正轨。

  3、小区的物业管理工作情况。

  从走访、座谈的情况看,仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范,业主较为满意;金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施,业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,没有明确的服务标准,服务质量相对较差,服务制度落实不到位,好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因,业主和物管严重对立,出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。

二、存在的主要问题

  我县小区物业管理经过十多年的发展,初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制,对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是,由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业,因发展时间不长,当前我县物业管理工作中还存在诸多问题,主要表现在以下几个方面:

(一)执行规划不到位。

  调查发现,在住宅小区的开发建设过程中,由于主管部门监管不力,施工过程中不能实时监管,竣工后不能严格按照规划要求进行验收,导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样,小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化,开发企业不兑现承诺,不履行合同,使业主权益遭受损失;二是开发企业不严格按照规划要求施工,随意挤占公共用地,见缝插针,把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤,占了又占,甚至完全占用;三是规划设计要求的配套项目在建设过程中,有的被偷工减料,造成质量差,档次低,寿命短,有的缺项,有的被砍,带来较多遗留问题,不仅严重侵害了业主的利益,也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。

(二)管理制度不完善。

  目前,我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则,给物业管理工作带来很多不便,在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在:一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准;二是专项维修资金难落实,公用部位维修难等问题。三是物业管理公司的招投标不够规范,谁开发、谁管理的格局还没有打破,业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范,造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见,一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为,也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

(三)宣传教育力度不够。

  从调查情况看,社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表,普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在:一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确,对相关物业政策、法规领会不透,经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变,不按照物业服务合同的规定履行义务,对待业主“生、冷、硬”,服务意识差,简单地把物业管理理解成收费等,有的甚至只收费不服务,小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位,造成卫生状况差,秩序混乱,失窃案件时有发生;二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利,遇到了问题无所适从,不是通过协商渠道和法律手段去解决,而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

(四)物管服务水平较低。

  调查发现,一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训,也还是停留在基本技能培训的初级阶段,还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定,致使物业服务工作不到位,不按规范操作。另外,从业人员流动性大、个人素质普遍较低,也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生,服务工作远不能满足居民的实际需求。

三、建议

  针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题,为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作,提高物业管理水平,提出以下建议意见:

(一)严格执行规划,建好一批精品住宅小区。

  小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度,科学规划并严格监管,重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业,建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定,根据我县的实际,制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关,组织验收应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容,杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时,要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度,合理规划并分步实施,稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善,逐步消除遗留问题,从根本上消除安全隐患和不稳定因素。

(二)加强监督管理,建立一套完善的管理制度。

  一要严格落实前期物业招投标制度,督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业,制定临时管理办法并将之明示房屋买受人;二要严格落实物业承接查验制度,房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收,严格审查各项物业管理配套设施完成情况,凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收,物管企业一律不得承接;三要严格落实物业企业备案制度,严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度;四要严格落实日常巡查制度,相关职能部门要与居委会相互配合,组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度,对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷,相关部门和社区应不推不躲,及时予以解决和调处。

(三)强化宣传引导,探索一套良好的运行模式。

  要通过电视、网络、会议、板报等多种形式,广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规,营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育,增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作,也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据,懂得用法律武器保护自身的权利,同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会,组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训,促进行政管理人员、业委会成员依法履职,不越位、不缺位,促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务,从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。

(四)强化分类指导,打造一批物管示范小区。

  要广泛征集社会各界的意见和建议,着手制订物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任,规范物业管理企业和业主的行为,区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准,努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围,促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点,选择部分条件较好的小区,积极探索市场化运行的物业管理新机制,真正实现优质优价、多方共赢;针对老旧住宅小区规模小、较为分散,尤其是楼房陈旧、基础设施差,物业管理难于起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式、多种方法,解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题,试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式,改善小区环境,提升管理水平。

现代国三调查报告2

  物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理,近期,我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研,在引导业主树立正确的物业服务消费观念,引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费,如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。

一、基本情况

  我区物业管理行业起步较晚,正是朝阳产业,通过近十年的发展,由于各方面因素的影响进度缓慢,还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看,我区物业管理工作有以下三个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计,目前,吉安市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无,注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元,高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此,我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高,收缴率低,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。

二、存在的主要问题

  1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差。如果形成规模效应,则可降低成本,提高效率。

  2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是我区为中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,再加上已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,据统计,收取物业管理费达到90%以上,已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损,造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只有被迫撤离所服务的楼盘。

  3、物业服务费收取难。主要表现在:

  一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。

  二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。

  三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

  四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

  五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。

  六是有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。

  七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。

  八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,造成业主对物业服务不满意,对物业管理企业产生意见,因而拒交物业管理费。

  九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。

  4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。

  5、物业管理缺乏监管。我区所有小区均未成立业主委员会,有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准,应交多少费用,如何监管物业管理企业等,这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性,少服务、服务不到位现象时有发生,体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则,对此业主意见,对物业管理的有偿服务产生疑问,影响小区的正常管理运作。

  6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题,业主不是积极通过司法、行政手段解决,而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行,这种做法不仅损害了合同的严肃性,而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里,看到小区内有业主不交物业费,认为自己交了反而吃亏,所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位,最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费,等于免费享受公共服务,这对缴费的业主是不公平的。长此发展,不缴费的业主可能会越来越多,最终导致物业管理无法正常进行,房屋及设施将会失修失养,小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议

1、走强强联合之路。创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

  2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制,明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿,对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员,坚决吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的市场秩序。要深入社区,加强日常巡查,对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处,直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设,强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施,促进我区物业管理行业的服务水平不断提高,提高我区的物业管理水平。

  3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制,应在售房前,向物价部门申报核定物业服务收费标准,规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房,以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时,紧密联系房地产开发商,不断完善物业功能,确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。

  4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系,细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准,明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题,明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题,建议二次供水由供水公司统一管理,由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制,使物业管理服务向市场化、专业化方向发展,必须遵循公开、公平,诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现,商品房矛盾相对平稳的特点,采取分类指导办法,做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。

  5、应制定房屋公共维修基金的`提取使用程序。按有关条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。

  6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,这样将耗费物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

  7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,只做了其中一部分,故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

  8、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平,提高自身的服务质量。规范管理,提高服务水平,加大业主对物业管理的正面宣传和引导,让业主树立正确的“物业服务消费观”,有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容,提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。

  9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程,净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规,形成完整、系统体系。

  10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

  11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

  12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字(20xx)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。

  13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求,修改物业服务收费管理办法成为迫切需求,有关部门应积极配合,共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性,兼顾市场双方的利益,并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化,进一步明确物业服务成本构成和服务内容,定价方式上吸收其他城市的经验,实行菜单式计费方式,让业主明明白白消费,物业企业清清楚楚服务。

现代国三调查报告3

  一、调查背景

  随着网络普及,电脑成本的不断下降,网上购物已经慢慢地从一个新鲜的事物逐渐变成人们日常生活的一部分。网络正在冲击着人们的传统消费习惯和思维、生活方式,以其特殊的优势而逐渐深入人心。因此我们对大学生网上购物的情况进行了一次调查。以了解大学生对网上购物的认识和接受情况及通过对影响网购因素研究对网购未来发展做出预期。

  二、调查目的

  1。了解大学生网上购物情况;

  2。了解影响大学生网上购物的因素;

  3。大学生网上购物的未来发展预期。

  三、调查内容

  1。我校大学生网购的经历;

  2。我校大学生网购的产品;

  3。影响我校大学生网购的因素。

  四、调查范围及对象

  安徽工业大学东校区在校大一到大四的学生

  五、调查方法

(一)抽样方案

  本次调查采用随机抽样方式,随机从大一到大四的学生中抽取100名学生进行问卷调查。

(二)问卷设计

  见附表??

  六、经费预算

  问卷打印费:0。2*100=20(元)

  七、调查小组人员及规定和工作安排

(一)调查人员:刘远仲(学号089114270)英正兴(学号089114288)吴进(学号089114282)

  负责人:刘远仲

  调查人员规定:1、仪表端正,穿着大方。

  2、工作认真,积极负责。

  3、举止谈吐得体,态度友好热情。

  4、访员要能把握谈话气氛和方向。

(三)工作安排:(分工不严格,有交叉交流。)

  总方案制定

  调查问卷设计

  问卷发放

  资料整理

  资料分析

  调查报告撰写

现代国三调查报告4

  调查报告是把调查得来的现实情况用书面形式向有关领导部门汇报的一种公文。调查报告的种类很多,大致可分为典型经验的调查、揭露问题的调查、历史沿革的调查,新现实情况新事物的调查,以及基本现实情况的调查等。其中常用的调查报告有两种:

  1、群众来信的调查报告。是对来信反映的现实情况或揭露的问题进行核实。包括调查了哪些人,所调查问题的真实现实情况以及对来信的处理意见。

  2、典型的调查报告。包括典型经验、典型事件的叙述和分析。

  调查报告的一般写法:

  标题。直截了当地把调查的问题写在标题里,如《关于xxx问题的调查报告》。

  概况。交代所调查问题的基本现实情况,点明调查的结论。

  调查内容。写清事物的发生、发展过程及产生的影响、后果。可以按时间顺序写,也可以按问题性质从不同侧面来写。

  结论。对事实进行分析,得出结论性意见。

  最后写调查人姓名及整理调查报告的时间。

  写调查报告应注意。要深人群众,深人实际从各方面了解有关现实情况,包括直接的、间接的、正面的、反面的。要尽可能掌握大量的事实材料。要对掌握的材料作认真的分析研究,经过“去粗取精,去伪存真,由此及彼,由表及里”,得出正确的判断和结论。要如实反映调查现实情况,要具体,不要空洞。要简明,不要繁琐。要有点有面,要有观点,还要有说明观点的典型材料,不要笼统浮泛,不要以偏概全。要有叙有议,不要罗列现象,也不要空泛议论。要注意观点和材料的统一。要善于运用一些统计数字,还要善于运用群众生动活泼的语言。

  调查报告是对某项工作、某个事件、某个问题,经过深入细致的调查后,将调查中收集到的材料加以系统整理,分析研究,以书面形式向组织和领导汇报调查现实情况的一种文书。其特点是具有写实性、针对性、逻辑性。

  根据调查报告的要求,对我校学生调查报告格式做如下要求:

  一、标题要求

  标题可以有两种写法。

  一种是规范化的标题格式,基本格式为“xx关于xxxx的调查报告”、“关于xxxx的调查报告”、“xxxx调查”等。

  另一种是自由式标题,包括陈述式、提问式和正副题结合使用三种。陈述式如《东北师范大学毕业生就业现实情况调查》,提问式如《为什么大学毕业生择业倾向沿海和京津地区》,正副标题结合式,正题陈述调查报告的主要结论或提出中心问题,副题标明调查的对象、范围、问题,如《高校发展重在学科建设――xxxx大学学科建设实践调查》等。

  二、列出调查的主要内容,格式如下:

  调查时间:

  调查地点:

  调查对象:

  调查方法:

  调查人:

  调查分工:(以小组形式调查的要求,小组人数不得超过3人)

  三、报告正文。

  正文一般分前言、主体、结尾三部分。

  1、前言。有几种写法:第一种是写明调查的起因或目的、时间和地点、对象或范围、经过与方法,以及人员组成等调查本身的现实情况,从中引出中心问题或基本结论来;第二种是写明调查对象的历史背景、大致发展经过、现实状况、主要成绩、突出问题等基本现实情况,进而提出中心问题或主要观点来;第三种是开门见山,直接概括出调查的结果,如肯定做法、指出问题、提示影响、说明中心内容等。前言起到画龙点睛的作用,要精练概括,直切主题。

  2、主体。这是调查报告最主要的部分,这部分详述调查研究的基本现实情况、做法、经验,以及分析调查研究所得材料中得出的各种具体认识、观点和基本结论。

  3、结尾。结尾的写法也比较多,可以提出解决问题的方法、对策或下一步改进工作的建议;或总结全文的主要观点,进一步深化主题;或提出问题,引发人们的进一步思考;或展望前景,发出鼓舞和号召。

现代国三调查报告5

  物业管理关系千家万户,做好物业管理对于改善城区环境,巩固三创成果,构建和谐社会具有重要意义。近年来,xx县物业管理逐步发展,取得了一定成绩,但也面临诸多困境,物业管理发展任重道远。

一、我县物业管理基本状况

  近年来,我县城镇化建设日新月异,小区物业管理逐步推行和发展,目前整体态势平稳。但是我县物业管理市场化运作机制尚不健全,物业管理水平仍然较低,业主与物业公司的矛盾难以调解,物业管理行业监管体制不完善,已经到了一个需要全面规范整顿提高的阶段。

(一)稳中求进,我县物业管理发展迅速。

  我县物业管理起步于20xx年,县房地产管理局成立了物业管理办公室,负责全县物业行业监督管理。10年来,我县物业管理从无到有,从小到大,稳步发展。截至目前,全县共有物业服务企业10家,管理居民住宅小区17个,物业服务建筑面积近200万平方米,新建住宅小区物业管理覆盖率达98%,从业人员达 1000多人,服务小区人口达25000人。

(二)多措并举,我县物业管理逐步完善。

  县物业管理办公室成立以来,对物业行业管理发挥了一定作用。一是加强物业服务队伍培训,提高了从业人员的业务技能、政策法规水平和职业道德;二是加强外派交流。进一步开阔了物业管理人员的视野,找准了自身存在的问题,也明确了今后努力方向。三是加强市场准入管理。积极实行物业管理提前介入制度,在房地产开发企业办理商品房预售许可证时,必须明确项目前期物业管理计划。从20xx年5月1日起,所有新建楼盘前期物业管理实行了招投标制度。四是加强行业监管。制订了《xx县城区物业服务企业实施年度测评细则》,加强对物业服务企业的监管,将测评结果作为评先评优考核晋级的重要依据。五是加强公共维修资金的归集和管理。截至目前,累计归集物业公共维修资金1300万元。

(三)物业管理发展不平衡。

  一些小区如铂金华府、中伟世纪城和烟草局的物业管理比较规范。而巨龙家园、玉盘小区、书香和苑等一些小区因物业费收缴率不高,小区物业管理已经撤离。巨龙御园、名人府邸也岌岌可危。此外,党政机关、学校医院等企事业单位的物业管理还未全面启动。

二、我县物业管理存在的主要问题及原因分析

  我县物业管理业在快速发展的同时,暴露的问题和隐患也日益凸显,主要表现在:

(一)小区开发建设质量堪忧、设施配套不完善。我县部分小区,尽管通过了竣工验收,但仍存在规划未严格实施、小区配套设施不完善、房屋外墙屋面渗漏、卫生间漏水、消防及安保设施不到位、电梯质量低劣,甚至存在安全隐患等等问题。这些问题在建设过程中没有得到根本解决,留下质量安全隐患和矛盾根源。

(二)物业管理粗放型发展。一是部分物业企业服务质量不高,服务信誉不佳,重收费轻服务。二是物业管理专业化水平低,物业服务企业小、弱、散,缺乏上规模、上档次的物业公司。从整体而言,我县物业管理服务水平不高,实力不强,难以适应市场化、专业化、社会化的需求。

(三)业主物业服务消费观念没有普遍形成

  一些业主缺乏法制观念和物业消费观念,对市场化物业管理不理解、不支持,有些业主只要求接受服务却拖欠物业费,有的只选择价格低廉的物业公司,却要享受品质的物业服务,而物业公司因收费标准低而难以运作,从而造成业主与物业公司之间的对立情绪与矛盾纠纷不断增加的恶性循环。

(四)物业公司和业主权责不清,业主委员会没有充分发挥桥梁作用。我县小区大部分业主委员会没有成立,有的业主委员会在物业管理中不能发挥应有的作用。部分小区业主和物业公司没有订立物业服务合同,双方的权利和义务没有明确,造成双方应尽职责和义务不能全面履行,权利受到侵害时不能很好维权。

(五)物业管理体制不完善。从全县看,缺乏一个强力有效、协调各方的综合物业管理部门,县房产局作为物业行业管理主管部门,委托物业管理办公室负责业务管理,但该机构面对日益增加的管理任务和物业矛盾纠纷调处力不从心,亟待全面加强。开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;属地政府、社区的综合协调作用未充分发挥。在业主和物业公司产生矛盾时,政府及相关部门不能及时调处,导致矛盾升级扩大。

三、加强我县物业行业管理的几点建议

(一)加强宣传,引导树立正确的物业管理和物业消费观念。深入宣传《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规,让广大业主了解物业服务对小区环境的重要性,增强广大业主的物业服务消费观念,使“花钱买服务”的观念深入人心。同时,引导物业服务企业依法经营、公平竞争,提高服务质量,珍视企业信誉,推动整个物业服务行业健康、有序发展。

(二)部门联动,建立物业管理齐抓共管机制。一是在工程项目规划、设计阶段开始,规划建设部门要对小区的功能、布局、公共设施和配套建设等提出明确要求,为后期物业服务打下坚实的基础。二是小区建设要严格执行有关规划建设标准,做到图纸与建设一致,严格规划管理和工程质量管理,确保建设工程质量。三是建立商品房综合竣工验收制度,房产部门要参与综合验收。政府相关部门应实行验收责任追究制,未通过综合验收的物业,不能投放市场。四是物价部门要完善细化收费标准,明确服务内容。五是县房产部门要建立物业企业的信誉等级测评制度,引导物业服务企业加强行业自律,提高企业信誉,确保服务质量。使信誉低、质量差的物业企业逐步退出市场。对无正当理由擅自中止物业服务的物业公司在以后的投标时予以限制。规范物业承接查验手续,明确开发商、物业服务企业、业主三方之间的权利和义务。同时,要认真规范公共维修基金的管理和使用,制定公共维修基金提取使用程序。

(三)积极扶持,促进物业企业良性发展。建议政府对物业服务企业征收的相关税费予以优惠,在物业公司遇到困难时予以关心支持。引导物业企业走强强联合之路,积极鼓励物业公司重组兼并,做大做强物业公司,做响物业公司品牌。积极扶持培育实力较强、专业化水平较高的物管企业,走规模经营之路。

(四)加强保障,推进物业管理法制化进程。业主和物业公司的矛盾纠纷一般属于民事纠纷,如当事双方已提起诉讼,可按法律程序处理。建议县人民法院优先受理、快审快结,维护当事人的权益。当业主恶意拒交物业费时,要发挥司法调解的作用,建议明确物业企业催缴物业费更为简单的措施或程序。为从根本上规范我县房地产开发建设管理和物业管理活动,建议尽快出台我县加强房地产开发管理的实施办法和加强物业管理的实施细则两个规范性文件。

(五)理顺体制,实行属地管理和行业管理相结合。按照“条块结合,属地管理”的原则,进一步明确乡镇和社区居委会在物业管理工作中的权、责关系,把物业管理纳入社区综合管理范畴,政府投入一定的经费。乡镇、社区居委会加强对居住小区的属地管理,全面承接和履行政府延伸至社区的各项公共管理与服务职能,建立起对业主委员会的引导和监督机制。县房产部门要加强对物业服务企业的行业监管,指导物业服务企业规范、高效开展工作。建议县委政府加强县物业管理办公室的机构设置,增加人员编制,明确其职能职责,加强其履职监督。对业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,县物业管理办公室要和社区居委会及时介入、引导,共同协调处理。坚持属地管理原则,业主委员会自觉接受社区居委会的领导,社区居委会积极参与协调处理物业矛盾纠纷。